作者：蔚芮
审校：周鹤翔
来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）
2016年新零售浪潮兴起，互联网巨头挥旗向下，带动商业地产一起重构“人、货、场”。互联网和商业地产是这次变革中的主角，随着新零售阵营的分化，双方的合作也将被重新定义，从热恋到分裂甚至倒戈的好戏正在上演。
新零售为线下带来曙光
商超，大型商业综合体的标配。除了补齐商品结构的重要一环外，它还承担着引流的重要职责。
曾经，沃尔玛、家乐福、永辉超市、华润万家等时代弄潮儿，凭其强大的集客能力，受到了城市商业综合体的青睐。
随着新兴消费客群的增长，互联网的消费习惯深入骨髓，支付、体验、服务都发生着巨大变化。直到新零售的出现……
2016年，马云提出“新零售”一词，随后阿里、腾讯、京东、美团大举向下，“盒马鲜生”、“京选7鲜”、“美团小象生鲜”、“苏宁小店”……这些线下生鲜店铺如雨后春笋般在各大城市冒出来。
彼时，正处于流量危机中的商业体，彷佛看到了曙光，新零售的到来，将死气沉沉的线下零售江湖搅动激烈的浪花。
曾经吹过的牛
有江湖必然有帮派，抱团取暖势在必行，面对互联网大佬伸出的橄榄枝，有的选择站队，有的选择观望，有的却无情拒绝。
后来我们看到的就是一些系列“秀肌肉”比拼：
2017年12月，苏宁宣布未来三年布局50家复合业态精品超市——苏鲜生。除苏宁广场将提供物业支持外，还与万达、恒大等地产企业达成战略合作。
2018年3月，盒马鲜生与恒大、碧桂园、融创等13家商业地产签订新零售战略合作协议，地产商将在全国范围内为盒马提供门店物业及相关服务支持。
2018年9月，京东7鲜画出未来开店1000家的大蛋糕，并宣布与保利、大悦城、万科、越秀、绿地等16家全国知名地产商进行项目落地合作。
2018年底，永辉旗下超级物种宣布将布局100家门店，为加速线下布局，彼时超级物种已于龙湖、万达、宏发等知名地产商达成不少合作。
新零售进入深水区开始洗牌
然而，在商业历史中，任何一次革新都不是一帆风顺。中国商业地产还未来得及跟新零售品牌们发生化学反应， 2019年，一路巨头加持、夺命狂奔的生鲜新零售，却一头扎进了深水区。就像水性尚浅的孩子面对水底的压强手足无措，部分新零售的玩家们陷入了集体焦虑。
一夜之间，新零售变天了。
上半年，小象生鲜陆续关闭了北京城外的五家门店，只保留了北京两家大本营作为试验田，同时干起了买菜的生意。
京东7FRESH又进行了一轮高管变动，京东老臣王笑松被调岗，5年1000家店的目标遥不可及。
2018年末，超级物种所在的永辉云创被剥离出永辉超市，新零售业务的持续亏损，让永辉云创三年亏损10多亿元人民币。
大环境的周期波动，也影响着新零售的带头大哥盒马。4月，盒马关掉了昆山的门店，宣布精细化经营。所幸的是，背靠阿里巴巴的盒马挺了下来，用一己之力扛起新零售大旗，扭转了外部情绪。
据今年阿里投资者大会的数据，在外部竞争对手失速的同时，盒马不仅开了60多家店，经营满1年的门店已经实现EBITDA转正。
零售和商业体将重新适配
鸟择良木而栖，人择君子而处。
迫于对线下流量的急切需求，商业地产开始拥抱新零售头部企业，甚至不惜代价倒戈。
10月26日，盒马昆明二店落户大悦城，双方作为各自领域的头部企业，竟然是还是首次合作。背后原因让人唏嘘：大悦城曾是京东7鲜的合作伙伴，本想靠着后者开1000家门店的规划，多薅一点新零售的流量羊毛。但随着京东的内部动荡，战略合作无疾而终。
同样的案例还发生在龙湖、爱琴海等商业的运营方上，3个月以前，盒马的昆明首店落户爱琴海公园。此前，红星美凯龙集团旗下爱琴海公园曾与永辉签订战略合作，不管是北京还是福州、重庆，爱琴海和永辉已经深度绑定，而随着红星美凯龙倒戈阿里，此前的合作格局也随之打破。
新零售带来的技术、体验、服务，都是传统商业体渴望而不得的，重构“人、货、场”的路上，虽然布满靳棘，但又是转型的必经之路。新零售的网红效应已过，经历一轮洗牌之后，到了真正拼实力的阶段。随着新零售梯队的划分，地产商也会随之适配，强强合作，各取所需，才是商业发展的必然趋势。